编者按：

 

　　2020年对于房地产行业而言，是特殊且难忘的一年。

 

　　年初房企在抗疫战线上冲锋，以捐款捐物、减免租金等方式，大手笔支援抗疫。物业坚守起社区的第一道防线，千万物业“逆行者”投身其中，物业作用和价值被认可。线下售楼处的关闭，让房企业绩跌落谷底，他们转战线上，开启直播卖房。“三道红线”的出台，让所有房企再次来到同一起跑线，过往积累的很多发展要素都被清零……

 

　　这一年，很多大事都足以计入全国楼市的历史簿。

 

　　临近年末，《国际金融报》盘点出年度地产“八大热门事件”，以此复盘过往一年行业的跌宕起伏。　

 

　　全国楼“事”

 

　　一、房企大手笔支援抗疫

 

　　2020年1月，一场突如其来的疫情冲击了全国经济。多地售楼处相继关闭，房企销售业绩跌落谷底。

 

　　即使如此，房企依然在抗疫战线上冲锋，以捐款捐物、减免租金等方式，大手笔支援抗疫。

 

　　1月23日，融创中国率先向武汉市红十字会捐款1000万元，后又追加捐款1亿元。恒大、碧桂园、花样年、中国奥园、复星国际、万科、龙湖、美的置业、正荣、佳兆业、龙光、世茂、旭辉、融侨等房企紧随其后。

 

　　除资金外，各大房企还积极通过海外等渠道，为前线采购紧缺的医疗物资。复星国际启动全球调配医疗资源计划，15天时间里调配运回国口罩80万个，防护服42万件，总计122万件医疗物资。争分夺秒将海外各地物资运回国内的还有中国奥园，它从全球调运了40万个专业医用口罩驰援武汉，绿地集团也筹备了50万个口罩和2万件手术服分批次送达前线。

 

　　据不完全统计，疫情期间，超过170家房地产企业累计捐款超25亿元，捐赠超530万只口罩、92万套隔离服、388万副手套等医疗物资。

 

　　不仅捐款捐物，万达商管、华润置地、万科集团、佳兆业、龙湖集团、时代中国、美的置业、花样年等多家房企还推行减、免租金政策，缓解商铺运营压力，与租户共度难关。根据行业协会统计与相关企业公开公布的信息测算，商场为租户减免租金总额在百亿元左右，超过2100家购物中心、百货商户受惠。

 

　　二、直播卖房火热

 

　　受疫情影响，多地售楼处关闭，线下交易的停滞直接影响了房企的销售。据克而瑞数据，1月，中国房地产销售TOP100企业单月操盘口径销售额5097.05亿元，同比降低12%。春节前后一周，全国重点城市房地产销售数据更是接近零成交。

 

　　房企努力破冰，尝试将售楼处搬至线上。

 

　　恒大率先推出以全民营销为思路的线上售房，并打出75折优惠房源。碧桂园、雅乐居、融创、华夏幸福、美的置业、富力等多家房企也纷纷开启了线上销售，将实体展厅的功能通过VR、图片、视频以及直播的形式，实现客户可以足不出户了解多个项目的信息。

 

　　随着直播带货的如火如荼，4月开始房企陆续牵手明星试水直播卖房。复地请来了薇娅，富力找到了李湘，碧桂园选择汪涵和大张伟，石榴集团则合作了罗永浩。

 

　　随着复工复产的有序推进，房企直播卖房热度不减，并逐步成为日常营销手段。

 

　　“双11”期间，房企线上大战展开，“贝壳新房节”对上了由易居和阿里共同打造的“天猫好房双十一”。经纪人、楼盘的置业顾问、房企高管纷纷走进直播间。

 

　　然而，行业普遍认为，“直播卖房”更多的还是起到一种“蓄客、引流”的作用，最终转化成果仍有待市场检验。

 

　　三、“三道红线”压身

 

　　除了疫情冲击下，销售压力增大，房企在2020年面临的最大挑战莫过于“三道红线”压顶。

 

　　8月，市场传言监管部门为控制房地产企业有息债务的增长出台新规，设置“三道红线”，目标明确，指向清晰：房企的净负债率不得大于100%；房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的“现金短债比”小于1 。根据“三道红线”，将房企分成红橙黄绿四档，每档企业分别对应的有息负债增长，分别为：三项指标全部过线，有息负债不得增加；两项指标过线，有息负债规模年增速不得超过5%；一项指标过线，有息负债规模年增速不超过10%；全部达标，有息负债规模年增速不超过15%。

 

　　8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。参加重点房地产企业座谈会的房企包括12家，分别为碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。有媒体报道称，参会企业被要求“在一个月内上交降档方案，包括一年内如何降档、三年内如何全面完成符合三条红线的调整”。

 

　　诸葛找房数据研究中心监测显示，100家上市房企中，踩线占比高达86%，绝大部分上市房企都已经触发监管红线。

 

　　10月底，标普信评研究报告显示，在跟踪的87家样本房企中，超过40%的企业截至2020年上半年末的有息债务同比增速均超过15%。而已经触碰“三道红线”的房企则达到了24.1%，完全没有触碰“三道红线”的企业仅占12.6%。

 

　　为了适应监管要求，许多企业开始主动调整发展节奏，降负债，调整债务结构、减少负债、加强现金流的管理，成了房企面临的最重要的课题。不仅如此，分拆物业上市、配售新股、打折促销等，都成为去杠杆的手段。

 

　　四、多地出现“打新热”

 

　　与房企开始审慎理性发展形成对比的是，多地房产市场出现打新热潮。

 

　　今年以来，由于部分城市出台新房限价政策，周边二手房价格高于一手房，形成了倒挂，价格的双轨制导致明显的套利空间，从而吸引大量热钱的流入，“万人摇”现象频现。

 

　　2020年，杭州共计出现六个“万人摇”新盘。其中西溪公馆的959套房源吸引了超过6万人报名摇号，总共冻结资金至少240亿元，以“6万人摇”闻名全国。链家数据显示，西溪公馆项目销售均价为2.8万元/平方米，而周围二手房价格平均在3.4万-5.3万元/平方米，每平方米的价差至少有6000元，最多能达到2.5万元。

 

　　几乎同时，南京也出现2020年首个“万人摇”楼盘江畔都会，一共156套房源，吸引普通报名10898组，中签率1.4%，人才报名992组，中签率6.8%。江畔都会销售均价为31307元/平方米，与周边二手房价倒挂万元以上。

 

　　真正让全国感受到“打新热”一词的是深圳核心区域的新盘华润城润玺。该项目开盘均价约13万元/平方米，而周边二手房挂盘价有的已达18万元/平方米，差价达到5万元/平方米。按照100平方米计算，如果买到再转手，一套房即可套利500万元，在众多购房者看来“买到即赚到”。早在离开盘还有数月时间之前，不少“打新攻略”就在网络流传。选房阶段，更出现了“众筹打新”“借票代持”等操作方法。

 

　　新华社评论表示，“打新热”背后的买房牟利现象显然与“房住不炒”理念背道而驰。增加供给、新房限价之外，楼市调控还有很多事要做。

 

　　为抑制楼市过热的现象，杭州、沈阳、西安、深圳、宁波等多城相继升级调控，涉及升级限购、升级限贷、升级限价、升级限售和增加房地产交易税费等内容。

 

　　12月中央经济工作会议确定，要解决好大城市住房突出问题，并高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。

 

　　五、 长租公寓频爆雷

 

　　房价高，摇号难……本应成为住房资源优化组合积极方式的长租公寓，却在2020年迎来了最冷的冬天。

 

　　从年初开始，友客、巢客、城城找房、青客公寓、蛋壳公寓等大大小小的长租公寓平台陆续“爆雷”，全国范围内大量租客和房东受到影响。

 

　　规模最大的蛋壳公寓，年初刚刚在纽交所上市经历高光时刻，年底就陷入欠款、CEO被查、断网、提现困难的窘境。从顶峰跌至谷底，中间仅仅过去了10个月。究其原因，与以“急速扩张，抢占市场份额”为目的的“类金融”盈利模式直接相关。

 

　　据天眼查《房地产行业企业数据报告（2020）》，全国目前已经注销或吊销的长租公寓相关企业约有170家，占相关企业总量的15%，近5%的相关企业曾受到过行政处罚或有过严重违法行为。

 

　　随着长租公寓爆雷事件不断发生，中央和地方陆续颁布多则监管政策。

 

　　8月，杭州、西安等地相继发布加强对租赁企业的资金监管政策，对“托管式”租赁企业的监管专用账户日常收支情况进行监督，规范住房租赁企业行为、防范住房租赁企业经营风险。随后，国家住建部发布关于《住房租赁条例（征求意见稿）》公开征求意见的通知，涉及“租金贷”“甲醛房”等问题，并对于长租公寓“高进低出、长收短付”等经营风险亦做出了相关规定。

 

　　中原地产首席分析师张大伟认为，从目前我国的房地产调控长效机制来看，建立租购并举的住房制度、发展住房租赁市场无疑也是重要环节。而鼓励租赁消费，稳定租赁关系，赋予租房者更多权利，不仅仅是科学住房观念的体现，同时在某种程度上也可以避免房地产市场的大起大落，减少非理性购房需求。

 

　　六、物业上市潮汹涌

 

　　2020年，物业上市成了新的赛道。

 

　　年初抗“疫”之战中，各个小区的物业坚守一线，积极发挥基层管控作用。不仅让拥有万亿级蓝海的物管行业逐渐进入公众视野，也让其作用和价值进一步被社会乃至资本市场认可。

 

　　2月以来，物业股走势普遍向好，甚至出现多波集体上涨小高潮。据克而瑞统计，截至2020年9月4日，30家上市物管企业平均股价涨幅为60.87%，同期恒生指数涨幅为-12.4%。与此同时，百亿市值之上的11家物管企业均呈正增长态势，涨幅均值为79.92%，较整体上市物管企业股价涨幅高出19个百分点。

 

　　因此，乘着资本东风，分拆物业上市成了行业潮流。

 

　　据Wind数据，截至目前，2020年共18家物管企业通过港交所聆讯，其中不乏恒大物业、融创物业、世茂服务等明星企业。

 

　　然而，大量物管企业上市后，导致供应量增加，稀缺性不再，价值也开始回调。今年上市的物业新股中，已有4只出现开盘破发。与此同时，两级分化正在加剧，截至12月25日早间，碧桂园服务股价52.4港元，市值1537亿港元，位列物业股市值第一，而市值最低的烨星集团仅为4.256亿港元。

 

　　七、 深圳调控加码

 

　　随着疫情后楼市解封，深圳楼市也迎来了魔幻开局。

 

　　3、4月份，深圳先后经历新房天价“喝茶费”、二手房挂牌价飙升、房抵经营贷等一系列风波，炒作氛围浓烈，二手房价涨幅明显。

 

　　深房中协也指出，3、4月深圳楼市的确存在局部片区、局部楼盘被“热炒”的现象，并且在“热炒”的背后，存在部分投资公司、自媒体与房地产中介人员等多个利益方组成的机构化炒房团队利益链，助推此轮楼市“虚火”。

 

　　热度之下，政府调控及时出手。

 

　　4月18日，深圳市住建局公告表示，针对近期二手房市场的乱象，展开了为期三个月的整治，严打违法违规行为。随后，央行深圳支行发文，表示将彻查深圳各商业银行今年以来新发放的房抵经营贷。

 

　　7月15日，深圳住建局等八部门联合出台《通知》，被称为史无前例的“深八条”，从调整商品住房限购年限、完善差别化住房信贷措施、发挥税收调控作用、严厉打击房地产市场违法违规行为等八个方面进一步加强对深圳房地产市场的调控。

 

　　新政令大约30%的购房者失去了资格，房价上涨的预期被扭转，不少炒房客被新政堵在了门外，楼市从狂热走向平静。

 

　　然而，这份平静并未持续太久。11月，深圳依旧出现了千万豪宅日光的火爆行情，并爆出了“代持炒房”等乱象。日前，深圳市金融系统、住建系统等相关部门联合出招，分别就首付款来源、购房人资料等严格审查。

 

　　根据国家统计局最新发布的《2020年11月70个大中城市二手住宅销售价格指数》，相比去年11月，深圳二手房同比上涨14.6%，位列全国第一。同为一线城市的北京、上海、广州，这一涨幅则分别为6.4%、5.5%、6.7%。

 

　　八、“大鱼吃大鱼”时代开启

 

　　2019年底的年度发布会上，易居企业集团CEO丁祖昱预测，2020年房企兼并收购“大鱼开始吃大鱼”。“所谓大鱼吃小鱼的年代进一步演变成大鱼吃大鱼的时代，未来也会如此。”他表示。

 

　　开年不久，传言一段时间的世茂和福晟终于官宣牵手。1月，双方宣布共建世茂福晟平台，合作方中还有东方资产、信达资产两大金融机构。世茂将协助金融机构，帮助福晟进行债务重组，同时代为操盘。世茂董事会主席许世坛将这场牵手定性为战略合作，“不是谁收购谁”。

 

　　然而，整体层面的合作远比项目合作要复杂而漫长。截至目前，福晟的资金困局仍然未解，并且出现项目停工、债券兑付违约的情况。

 

　　福晟之后，倒下的是泰禾。疫情之下，泰禾的流动性危机是雪上加霜。“引战”是今年以来围绕在泰禾和董事长黄其森面前最大的问题。

 

　　随后，“引战”消息满天飞，传闻对象不断变更。7月31日早间，答案终于浮出水面，泰禾公告了万科的到来。

 

　　然而此次入股，万科在股份过户上设置先决条件，此次股份转让最终能否达成，取决于相关先决条件能否满足，仍存在不确定性。

 

　　协议约定时间到期之时，泰禾尚未拿出债务重组方案，万科也给予了更多耐心。10月的万科上海区域媒体交流会上，对于《国际金融报》记者提出的泰禾债务问题最终进展，董事会主席郁亮表示，“这么一个陷入困境的企业，它需要协调的关系需要方方面面很多很多，所以可能需要更多时间。”

 

　　据《国际金融报》记者了解，春节前后或许是该事件逐渐明朗的分水岭，当前双方推进过程中的一大矛盾点在黄其森是否愿意出让控制权。

 

　　随着世茂设立专管团队以此推动福晟纾困平台的运营效率，世茂与福晟的合作也进入新的篇章，而泰禾最终能否等到万科依然未有定论。

 

　　上海楼“事”

 

　　8件事读懂沪市冷与热

 

　　一、内地总价新地王诞生

 

　　时隔6年后，董家渡地王纪录被打破。

 

　　2月20日，尚在停摆状态的上海楼市因为一场土拍而迅速进入“角色”。

 

　　徐汇区黄浦江南延伸段的28个地块正式挂牌，作为徐汇滨江最后大规模整体开发地块，该地块坐北朝南，总计拥有1.2公里黄浦江岸线，对面即为世博文化公园。按照政府规划，未来该地块将作为世界级金融产业平台，打造成上海国际金融中心的新增长极，价值不言而喻。

 

　　最终，香港置地联合体经过一轮加价，以310.5亿元的代价豪取了180万平方米的上海金融港。

 

　　这一价格，超过了2014年中民投斥资248.5亿元拿下的董家渡地块，也超过了2016年招商蛇口联合华侨城以310亿元拍得的深圳新会展中心地块，成功刷新内地土地总价纪录。

 

　　有媒体对此进行测算，180万平方米仅所需的开发成本就将达到300亿-400亿元，再加上310.2亿元的土地价格，整个项目的投资或超过700亿元。

 

　　如此大体量的开发也对房企的资金实力和操盘能力提出了不小的挑战。

 

　　此前有消息称，香港置地母公司怡和集团或将把中国总部怡和大厦、旗舰商业置地广场、奢华酒店文华东方带来上海。自2015年首入上海以来，香港置地始终在加码内地市场。3年间相继落子南京、重庆、上海、武汉等城市。

 

　　二、绿地海珀外滩入市破局

 

　　一季度，受疫情影响上海地区新房市场迎来70余天空窗期，没有人知道楼市的发条何时启动，直到绿地海珀外滩的正式入市。

 

　　早在1月22日，绿地海珀外滩便取得了预售证，均价13.8万元/平方米，共计204套房源。但受疫情影响，该项目3月底方最终入市。

 

　　“云开盘”的绿地海珀外滩收获了159%的认筹率，最终选房阶段去化176套，去化率达86.7%。

 

　　这一表现无疑给市场一剂强心剂，有效提振了市场信心。随后被疫情压抑的需求开始释放，开启了这一年来的楼市热潮。

 

　　三、 地王中兴路一号

 

　　“亏本入市”认筹遇冷

 

　　市场端热度的提升让很多新盘都迎来了去化机遇，但购房者的热情并没有降临到中兴路一号的身上。

 

　　四年前融信豪掷千金拿下中兴路地块时，市场就在好奇如何解套，苦等四年终入市，迎接地王的只有惨淡的认筹。

 

　　4月，中兴路一号宣布入市，取证均价为12.98万元/平方米，成为静安区有史以来预售证均价最高的楼盘。

 

　　即便如此，中兴路一号依然被冠以“亏本入市”。2016年，融信以110亿元总价摘得该地块，可售面积楼板价高达14.3万元/平方米，创下了彼时全国最高单价地王纪录，随后万科以53.95亿元拿下项目49%的权益，项目由其操盘。

 

　　深耕上海多年的万科，纵然在这一市场牢牢占据着前三的位置，依然难解项目的遇冷。

 

　　中兴路一号交通优势明显，周边有3号线、4号线、8号线和10号线4轨交汇，且距离均在1公里以内；但其塔楼设计、颇具争议性的户型和超高容积率劝退了不少购房者。

 

　　最终，项目收到认筹69组，开盘认筹率仅30.13%。截至12月18日，中兴路一号已售出83套，尚有146套待售，去化率仅36.24%。这也意味着，在今年上海新盘市场火爆，认筹屡创新高的情况下，中兴路一号开盘后近8个月去化率不足四成，尚有超六成房源等待出售。

 

　　根据此前首席运营官张旭的透露，万科从来不捂盘，也不给自己留长期库存，内部规定，拿到销售许可证超过6个月以上仍未销售掉的项目，将会被纳入长期库存。

 

　　长期库存对于原本致力于将中兴路一号打造为城市地标的万科而言，或许是一场“滑铁卢”。

 

　　四、前滩新盘均价上12万

 

　　如果要选择年度上海热门板块，前滩和大虹桥依然当仁不让。

 

　　凭借学区及未来规划的优势，前滩每每新盘入市总能吸引大批购房者。

 

　　6月底，三湘印象名邸作为前滩板块九宫格内第一个入市的项目，取证均价高达12.18万元/平方米，一举将前滩板块新盘均价带上12万+，相较4月刚入市的同板块内新盘东方惠礼高出近3万元，与2019年入市的板块内新盘相比，均价更是高出近3.6万元。

 

　　即便开盘价创新高，三湘印象名邸依然得到了市场的热情反馈。开盘当日， 142套房源最终收获了955组客户认筹，认筹率高达672.54%，近乎“七人抢一房”，上演日罄。

 

　　五、“神盘”蟠龙天地认筹数创纪录

 

　　大虹桥新盘不断，最具代表性的当属蟠龙天地。

 

　　10月，蟠龙天地首度入市推出了948套房源，主力户型为95-126平方米，均价6.15元/平方米。交通优势，加上未来规划以及开发商瑞安的品牌效应和深耕多年的口碑，让项目认筹首日即收获超过1000组认筹，4天半的认筹期共计收获认筹数3715组，超过了2018年4月前滩中粮海景壹号开盘吸引的3127组认筹，一举刷新了上海市场保持了两年半的单一新盘认筹人数最高纪录。

 

　　开盘当日，叫至1200号时，已近清盘，2000位购房者铩羽而归。

 

　　蟠龙天地的火爆，也让大虹桥的热度再次升温。

 

　　六、上海新房市场“暴走”

 

　　很多人对于今年上海楼市热度的感知都来自新房市场的火爆。

 

　　《国际金融报》记者统计发现，1-11月，上海地区有8个月的月均认筹率超过100%，尤其是自7月起，连续5个月的平均认筹率超过150%，并在11月达到顶峰，逼近200%。

 

　　去年同期这一数据仅维持在60%左右，最高月也尚未达到100%。

 

　　新盘认筹纪录一次次地被刷新，许多此前门庭冷落的项目也成功在本年度实现“翻身”。

 

　　12月，闵行华漕板块的首创禧瑞荟开盘，取证均价为6.6万元/平方米，最终项目收获1365组客户认筹，认筹率高达509.32%。而在一年前，其一期开盘均价仅为6.1万元，彼时，有自媒体爆料该项目推出的256套房源仅收获约40位购房者认筹，认筹率不足两成，最终项目因认筹数过低不采取公证摇号。

 

　　隔一年再次开盘，均价上浮5000元，认筹率却上涨25倍，这样的事情并非个例。11月，唐镇板块的金融家时隔一年均价上浮6000元入市，最终认筹率从此前的78%提升至114.83%。

 

　　七、二手房成交创4年新高

 

　　不仅新房，二手房市场热度也持续升高，8、9、11月的单月成交量均突破3万套。

 

　　易居研究院发布数据显示，2020年1-3月二手房成交量受疫情影响较大，4月起疫情逐渐好转，二手房市场状态恢复，5-7月二手住宅成交量稳定在平均每月2.8万套左右。8月、9月成交量分别达到3万套和3.1万套。而上次单月成交量出现“3”字头，还是在2016年9月份。

 

　　10月，由于国庆假期的影响，上海二手房成交量回落到2.8万套左右；11月这一数据达到顶峰，共成交3.2万套，环比增长13.5%，同比增长81.4%，创下4年来新高。

 

　　有业内人士认为，自2017年市场降温后，上海楼市今年触底反弹，开始进入上升通道。疫情后，货币政策宽松、自住需求释放、调控政策稳定等因素都对楼市上行形成支撑。

 

　　《国际金融报》记者走访发现，今年二手房行情确实火爆，许多挂牌两三年的房子都在今年迎来了成交，且当前卖房市场下，房东较为强势，惜售、坐地起价等现象开始出现。

 

　　八、土地市场“百花齐放”

 

　　2020年度，上海土拍市场更是热闹。

 

　　相较于往年国有背景开发商和规模性龙头房企成大赢家，今年地块的出让结果更加分散。

 

　　中指研究院数据显示，截至12月15日，上海共推出92宗涉宅地块，土地出让金总额1990.7亿元，同比上涨92.3%。这92宗涉宅地块由66家房企分获。其中，除万科、恒大、中海、保利、新城、招商等大型房企有所斩获外，以大名城、大家房产、中建东孚、宝华、景瑞为代表的中小型房企也表现不俗。

 

　　这一现象主要由于虹口地块围标事件后，上海土拍规则发生了改变。

 

　　此前，上海市土地出让的有效申请人普遍是以“3人”为分界线，即参与报名的房企超过3家时，通过综合评分选出总分排名前3的房企，进入最后的招标出让环节，而国企和龙头房企通常在“评分制”中占据优势，很多中小房企甚至没有机会进入竞价环节。

 

　　围标事件后，4月11日，上海土地市场发布公告，出让松江2幅纯宅地，并明确调整了出让规则。新规指出，“只要有效申请人数不超过5人，就无需打分，直接竞价拍卖，价高者得。有效申请人在6人及以上的，则采用竞价招标方式。”

 

　　这也是自2017年4月11日上海采用招挂复合式规则起，三年来土拍规则的首次松动。于中小房企而言，其参与竞标环节的门槛降低，竞得目标地块的概率得到提升。

 

　　也由于规则的改变，竞拍人数增加，土地溢价率也有所增高。中指研究院数据显示，招挂复合实行到今年土拍规则调整前，上海溢价率超过10%的住宅用地仅有3宗。调整后至12月15日期间，上海有37宗商品住宅用地溢价率超过10%，其中有16宗溢价率超过30%，有2宗超过50%。